бухгалтер-експерт, кандидат економічних наук, м. Чернігів
У консультації — про оренду нерухомості, договір оренди нерухомості та його істотні умови, помилки під час укладання таких договорів, податкові наслідки деяких помилок та форму 20-ОПП. Скачайте зразок договору оренди нерухомості
об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їхнього знецінення та зміни призначення. Наприклад, будинки, квартири, нежитлові приміщення.
Договір оренди нерухомого майна, як і інші договори оренди (найму), передбачає передачу такого майна орендареві у користування на певний строк за плату (див. ч. 1 ст. 759 ЦК). Якщо користування безоплатне, то тоді має бути укладений договір позички, а не оренди.
Яка нерухомість може бути об’єктом оренди
Усі об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами оренди, а також земельні ділянки (ч. 3 ст. 283 Господарського кодексу України, далі—ГК). Це відрізняє договори оренди від договорів оперативного лізингу, які сторони не можуть укладати щодо земельних ділянок (ч. 5 ст. 292 ГК, ч. 2 ст. 807 ЦК).
Об’єкт оренди може не належати орендодавцю на праві власності. Орендодавець може здати в оренду навіть ті об’єкти, які він сам орендує (так звана суборенда), але з дозволу первинного орендодавця (ч. 1 ст. 774 ЦК). У такому разі сторони укладають договір суборенди.
На момент укладання договору у орендодавця вже мають бути майнові права на об’єкт (ч. 1 ст. 761 ЦК). Якщо у договорі треба поставити умову придбати такий об’єкт на замовлення потенційного орендаря, то тоді сторони укладають договір оперативного лізингу (ч. 1 ст. 806 ЦК), а не оренди.
Обидві дії — нотаріальне посвідчення та держреєстрацію — можна зробити одразу у нотаріуса.
У ситуації, коли договір був укладений на строк менший за 3 роки, але потім у результатів продовження (пролонгації) загальний строк оренди перевищив 3 роки, то нотаріальному посвідченню та держреєстрації підлягає вже додаткова угода до першого договору (постанова Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 № 12). Однак можна після завершення поточного договору просто укласти новий договір оренди — це дозволить уникнути згаданих процедур та можливих негативних податкових наслідків у орендодавців-платників ПДВ.
Однак винятком з цих правил посвідчення те держреєстрації є договори оренди землі.
Як діяти, коли керівник не має змоги підписати документи, наприклад, перебуває у відпустці, відрядженні, на лікарняному тощо? Із паперовими документами можна знайти рішення. З електронним документообігом та різними КЕП посадових осіб розібратися складніше — виникає багато запитань щодо правомірності поставлених підписів. У статті підкажемо, як передати повноваження підписувати документи на час відсутності керівника та уникнути ризиків
Які особливості укладання договору оренди земельної ділянки
Договір оренди земельної ділянки не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню — незалежно від терміну дії. Однак можуть бути такі ситуації, що договір оренди землі посвідчується нотаріально через (ст. 14 Закону № 161):
бажання однієї зі сторін;
вимогу нотаріального посвідчення, що встановлена односторонньо самим власником земельної ділянки. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає держреєстрації. Також власник може і скасувати таку вимогу одностороннім правочином, який підлягає нотаріальному посвідченню зі зняттям обтяження у держреєстрі.
Однак право користування земельною ділянкою підлягає держреєстрації незалежно від строку дії договору оренди, зокрема й у ситуації оренди на строк менший ніж 3 роки (ст. 17 Закону № 161).
Що обов’язково має бути в договорі оренди нерухомості
У договорі оренди нерухомості обов’язково мають бути розкриті його істотні умови, перелік яких містить ст. 284 ГК. Також є окремі вимоги для договорів оренди:
земельних ділянок — перелік істотних умов договору оренди землі (ст. 15 Закону № 161);
Перелік істотних умов договору оренди нерухомості зі статті 284 ГК та пояснення до них:
ІСТОТНІ УМОВИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ
Істотна умова (за ст. 284 ГК)
Пояснення
об’єкт оренди
Зазначається склад і вартість1 майна з урахуванням індексації такої вартості. Дана умова повинна бути складена так, щоб можна було однозначно ідентифікувати об’єкт2, а для цього треба визначити місце розташування та загальну площу об’єкта. Також бажано описати приміщення з зазначенням їхнього загального стану та технічних характеристик, вказати недоліки (як варіант, це вже можна зробити не в самому договорі, а в акті приймання-передачі до договору оренди)
строк, на який укладається договір оренди
Такий строк визначається сторонами договору. Для земельних ділянок строк оренди не може перевищувати 50 років (абз. 1 ст. 19 Закону № 161). При цьому для земельних ділянок дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а право оренди виникає з моменту держреєстрації такого права. У договорах оренди іншої нерухомості такі питання (строк початку, строк закінчення) мають бути чітко визначені
орендна плата з урахуванням її індексації4
Знову ж усі параметри орендних платежів мають бути чітко визначені. Має бути вказана періодичність3, строк сплати, відповідальність за несвоєчасну сплату (штраф, пеня). Крім того, важливо є визначити договором питання сплати комунальних платежів — чи входять вони до складу орендної плати чи компенсуються орендарем окремо. В останньому випадку теж треба визначити порядок і строки такої компенсації. Допускається визначити орендну плату замість грошової у натуральній формі або грошово-нотаріальній формі (ч. 3 ст. 286 ГК), що поширено при оренді земельних ділянок у фізосіб
порядок використання амортизаційних відрахувань
Дана умова визначається за угодою сторін. Взагалі є загальні, тобто «одні для всіх», правила бухгалтерському обліку, за якими амортизацію (знос) об’єкта, який зданий в операційну оренду, нараховує орендодавець (п. 7 розд. ІІІ НП(С)БО 14 «Оренда»). Сама ж амортизація нараховується за правилами пунктів 22-30 НП(С)БО 7 «Основні засоби»). Якщо все визначено НП(С)БО, то виникає питання про необхідність такої умови в договорі. Однак у договорі оренди, як правило, повторюють облікову норму, що «Амортизаційні відрахування на об’єкт оренди нараховує Орендодавець (Балансоутримувач)». Якщо дбати про відновлення об’єкта оренди покладено на орендодавця, то також бажано додати, що «амортизаційні відрахування використовуються на повне відновлення орендованих основних засобів». Такі умови убезпечують від претензій орендаря щодо малих витрат орендодавця на відновлення об’єкта та претензій після розірвання договору
відновлення орендованого майна, умови його повернення або викупу орендованого майна
Дана умова тісно пов’язана з попередньою. В договорі треба передбачити, хто відповідальний та несе витрати на відновлення та поліпшення об’єкта оренди, зокрема поточний ремонт і капітальний ремонт5. Бажано визначитися, кому належать поліпшення після розірвання договору оренди. Як правило, витрати на поліпшення несе за договором орендодавець та йому ж належать ці поліпшення. Однак, якщо дані питання не визначені, то наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ч. 1 ст. 778 ЦК). Крім того, орендар має право забрати поліпшення, якщо їх можна виокремити, бути їхнім співвласником (ч. 2 і ч. 3 ст. 778 ЦК), та на відшкодування або зарахування поліпшень у рахунок орендної плати, якщо вони були за згодою орендодавця (ч. 3 ст. 778 ЦК)
1 — використовується відновна вартість (ч. 2 ст. 284 ГК). Відновна вартість (вона ж — вартість заміщення, відновлювальна вартість, сучасна собівартість придбання) – це залишкова вартість відтворення подібного до оренди об’єкта, сучасна собівартість придбання за вирахуванням зносу (див. Національний стандарт оцінки 2 «Оцінка нерухомого майна» та НП(С)БО 19 «Об’єднання підприємств»). Для її визначення треба порахувати скільки коштує придбання або виготовлення подібного об’єкта нерухомості (первісна вартість) та оцінити приблизно стан зносу цього об’єкта, застосувавши певний понижувальний коефіцієнт до первісної вартості. Для визначення вартості приватного майна, яке береться в оренду, не вимагається залучення професійних оцінювачів (експертів), а отже, сторони її можуть визначити самостійно, узгодивши його між собою, та записавши у договір оренди. Однак для державного/комунального майна використовується Методика № 1891;
2 — це випливає з вимоги, що предметом договору найму (оренди) може бути лише річ, яка визначена індивідуальними ознаками (ч. 1 ст. 760 ЦК; ч. 3 ст. 283 ГК);
3 – за загальними правилами орендна плата сплачується щомісяця (ч. 5 ст. 762 ЦК). Однак можна встановити іншу періодичність (щокварталу, 45 днів тощо);
4 — індексація щомісяця не обов’язкова. Можна встановити, що індексації підлягає орендна плата, якщо індекс інфляції перевищив певний рівень, наприклад 3% тощо;
5 — як правило, капітальний ремонт є обов’язком орендодавця і орендар має право навіть розірвати договір, якщо орендодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту (пп. «4» ч. 1 ст. 783 ЦК; пп. «2» ч. 1 ст. 784 ЦК)
Українські підприємства активно залучають іноземні інвестиції, виграють гранти і розвиваються. Хочете бути серед успішних? Підвищуйте кваліфікацію за Міжнародними стандартами фінансової звітності
За загальним правило здати об’єкт у суборенду не можна без попереднього дозволу основного орендодавця, тобто особи (ч. 1 ст. 774 ЦК)
цільове призначення об’єкта оренди, тобто як нерухомість буде використовуватися орендарем
Наприклад, «для розміщення офісу Орендаря». Одночасно має бути казана умова розірвання договору оренди, якщо орендар здійснює нецільове використання об’єкта (пп. «1» ч. 1 ст. 783 ЦК)
документальне оформлення передачі та повернення майна
Як правило, використовується акт приймання-передачі до договору оренди. Форму такого акта можна розмістити у Додатку до договору оренди та передбачити в акті питання фіксації загального стану майна, його технічних характеристик, виявлених недоліків. До акта можна додати навіть роздруковані фото об’єкта, на яких зафіксувати виявлені недоліки або просто загальний стан об’єкта – для уникнення суперечок у майбутньому при поверненні об’єкта. Якщо стан майна при прийманні-передачі не зафіксований, то вважається, що майно було прийняте у належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК)
страхування майна – об’єкта оренди
Слід вказати види страхування, хто здійснює та сплачує страхування – орендар чи орендодавець
відповідальність за порушення тих чи інших умов договору
Мова йде про відповідальність за прострочення платежів, прострочення передачі, нецільове використання
припинення обов’язку орендаря вносити орендну плату
З моменту підписання акта договір оренди припиняється (ч. 2 ст. 795 ЦК). Існує судова притика, за якою обов’язок орендаря вносити орендну плату припиняється з моменту підписання акта приймання-передачі, а не з моменту спливу строку дії договору оренди (його розірвання), якщо це передбачено умовами договору оренди (п. 5.1 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 № 12, а також постанови ВСУ від 26.10.2016 у справі № 910/20246/15, від 20.11.2012 у справі № 12/75-2167-33/75-4/180)
Які особливості договору оренди нерухомості у фізосіб
Головна особливість — це те, що орендар щодо фізособи, якщо така особа не зареєстрована як фізособа-підприємець, стає податковим агентом, який утримує з неї податки — ПДФО та військовий збір. Про ці та інші особливості договору оренди нерухомості у фізосіб— читайте у матеріалі Оренда офісу у фізособи: договірні відносини та оподаткування
Чи може орендодавцем бути ФОП-єдинник
У ФОП-єдинників ситуація залежить від групи, а саме:
група 3 та група 4 — можуть, але дотримуючись загальних обмежень для всіх ФОП-єдинників з пп. 291.5.3 ПК;
група 1 — ні, не може, адже оренда не входить у перелік побутових послуг населенню, а інших послуг такі ФОП надавати не можуть (пп. «1» п. 291.4 ПК; п. 291.7 ПК).
Загальними обмеженнями для всіх ФОП-єдинників є такі:
треба мати зареєстрований код КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Його відсутність може загрожувати оподаткуванням такого доходу за вищою ставкою та переходом на загальну систему;
приміщення, які здаються в оренду (суборенду) мають за площею не перевищувати — 400 кв. м (нежитлові) та 900 кв. м (житлові), а земельні ділянки — не більше 0,2 га (пп. 291.5.3 ПК).
Однак усі ФОП можуть надавати послуги оренди як звичайні фізособи і сплачувати ПДФО 18%, а також ВЗ 5%. Водночас податковий агент під час виплати доходу фізособі-орендодавцю у вигляді сум комунальних платежів зобов’язаний нарахувати, утримати та сплатити (перераховувати) ці податки (роз’яснення ГУ ДПС у Львівській області).
Увага: єдинники групи 2 мають обмеження у виборі орендарів — населення або ж єдинники.
Помилки під час складання договору оренди можуть спричинити проблемні ситуації у майбутньому. Так, серед типових помилок у договорі оренди:
сторони не врегулювали питання ремонтів — узагалі або ж не розділили окремо ситуації поточного ремонту, капітального ремонту та поліпшень;
сторони не вирішили, як орендодавець відшкодовує комунальні витрати — шляхом сплати орендарем на рахунки постачальників комунальних послуг чи відшкодовуються орендарю;
відсутній детальний опис об’єкта оренди;
немає опису технічного стану об’єкта оренди в момент передачі. Як правило, здійснюється в акті приймання-передачі до договору оренди. Це може призвести до суперечок у майбутньому, зокрема при поверненні об’єкта оренди;
немає застереження про виключно цільове використання майна, яке передається в оренду;
не врегулювали порядок зміни розміру орендної плати та періодичності платежів;
відсутній розмір орендної плати. Оренда може бути лише на платній основі (інакше — це позичка);
немає нотаріального посвідчення та держреєстрації, якщо вони необхідні;
не перевірили, чи перебуває майно, яке здається в оренду, у власності орендодавця. Якщо орендодавець орендує це майно, то це вже договір суборенди, на яку орендодавець, можливо, й не має права.
Увага: відсутність орендної плати перетворює договір оренди на договір позички.
Які податкові наслідки помилок у договорі оренди нерухомості
Помилки у складеному договорі оренди та подальшому здійсненні договірних відносин можуть призвести також і до податкових наслідків, які більшою мірою стосуються платників ПДВ та ФОП-єдинників.
Серед основних «податкових» помилок у договорі та його реалізації:
після закінчення дії договору не оформлено зворотну передачу майна актом приймання-передачі. У такому разі для орендодавця, що є платником ПДВ, можуть бути податкові наслідки, коли ситуація прирівнюється до продажу об’єкта нерухомості, тому податківці можуть нараховувати ПДВ;
постійна пролонгація договору оренди. Податківці можуть розглядати такі дії як приховування довгостроковості договору. У разі перевищення 3-річного терміну дії такої оренди договір може бути розглянутий як нікчемний через відсутність нотаріального посвідчення та держреєстрації (див. вище). Орендодавцю – платнику ПДВ – після податкової перевірки може бути нарахований ПДВ як при продажу об’єкта нерухомості;
вартість послуги оренди в договорі занадто низька — менша звичайної ціни на ринку. Платники ПДВ мають використовувати як базу оподаткування ПДВ договірну вартість, але не менше звичайної ціни;
укладання договору оренди, якщо орендодавець не має зареєстрованого у ЄДР відповідного КВЕД — 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Така ситуація може створити проблеми для платників ПДВ, а також єдинників. У платника ПДВ послуги оренди мають бути ще й зафіксовані у раніше поданій Таблиці даних платника ПДВ, аби не сталося блокування податкової накладної;
позадоговірне відшкодування комунальних платежів орендарем орендодавцю-єдиннику групи 2, тобто коли в договорі оренди таке відшкодування не згадане, але орендаремздійснюється. Щодо орендодавців-єдинників групи 3, то у них проблем з відшкодуванням комунальних платежів не виникає — за роз’ясненням ДПС ЗІР 107.01.03, сума такого відшкодування комунальних платежів включається до їхнього доходу та оподатковується за діючою ставкою (тобто 3% або 5%).
Чому остання ситуація створює проблему для орендодавців-єдинників групи 2 — розглянемо детальніше.
Увага: особливо уважними під час складання та реалізації договору оренди нерухомості треба бути здебільшого платникам ПДВ та єдинникам.
Податкова готує «чорний список» несумлінних платників, щоб управляти податковими ризиками і впливати на сплату податків. Хто і як готуватиме цей список і чим це загрожує платникам, розповімо у цьому матеріалі
Чи може єдинник групи 2 відшкодовувати комунальні платежі поза договором
Сума відшкодована орендарем комунальних платежів, що згідно з договором не включаються до орендної плати, у єдинника групи 2 вважається доходом, який отриманий від виду діяльності, що не зазначений у реєстрі платників єдиного податку, а тому до такого доходу застосовується «штрафна» ставка єдиного податку 15% (роз’яснення ДПС ЗІР 107.01.03, яке діяло до 25.04.2024, але на яке варто зважати й далі). Ще одним наслідком є необхідність перейти на загальну систему оподаткування. Така позиція податківців не зовсім очевидна, але для єдинників групи 2:
дійсно є обмеження діяльності наданням «послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню…» (пп. «2» п. 291.4 ПК);
кошти за відшкодування комунальних послуг можуть розглядатися як такі, що не пов’язані з наданням послуги оренди та послуг узагалі, а тому як такі, що не відповідають обмеженню пп. «2» п. 291.4 ПК.
Отже, ФОП-єдинникам групи 2 у договорі обов’язково слід прописати отримання відшкодування комунальних послуг або не отримувати його, якщо воно не визначене договором.
Як скласти форму 20-ОПП після укладання договору оренди нерухомості
Об’єкт оренди стає об’єктом, який приносить дохід орендодавцю і таким, що використовується у господарській діяльності орендаря. Отже, про нього мають повідомити податківців обидві сторони — кожний окремо має подати впродовж 10 робочих днів з дня укладання договору оренди Повідомлення про об’єкти оподаткування або об’єкти пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність (форма 20-ОПП).
ЯК СКЛАСТИ ФОРМУ 20-ОПП ПІСЛЯ УКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
ОРЕНДОДАВЦЮ:
ОРЕНДАРЮ:
графа
заповнення
графа
заповнення
2
проставляється код «1 — первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» та за кожним об’єктом оподаткування присвоюємо відповідний ідентифікатор за п. 4 Пам’ятки, що містить форма 20-ОПП
2
проставляється код «1 — первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» та за кожним об’єктом оподаткування присвоюється відповідний ідентифікатор за п. 4 Пам’ятки, що містить форма 20-ОПП
9
зазначається код «9 — здається в оренду»
9
зазначається код «8 — орендується»
10
зазначається:
код «7 — право довгострокового користування або оренди» — якщо договір оренди укладено на строк більше 1 року;
код «8 — право короткострокового користування, оренди або найму» — якщо оренда об’єкта буде тривати 1 рік та менше
10
зазначається:
код «7 — право довгострокового користування або оренди» — якщо договір оренди укладено на строк більше 1 року;
код «8 — право короткострокового користування, оренди або найму» – якщо оренда об’єкта буде тривати 1 рік та менше
