Емфітевзис: форма, бухоблік та оподаткування

Емфітевзис — це право користування

Термін “емфітевзис” означає право користування земельною ділянкою виключно для сількогосподарських потреб, яке може відчужуватися та передаватися у спадок (ч. 1 та ч. 2 ст. 102¹Земельного кодексу, далі – ЗК).

До сільськогосподарських земель за Класифікацією видів цільового призначення земель з наказу Держкомзему від 23.07.2010 р. № 548 належать зокрема землі для:

• ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
• фермерського господарства;
• особистого селянського господарства;
• городництва;
• для індивідуального та колективного садівництва;
• сінокосіння та випасу худоби.

Емфітевзис є різновидом речових прав на рівні з правом володіння, користування (сервітуту) та правом забудови (пп. “4” ст. 395 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Виникає дане право на основі договору емфітевзису , який укладається виключно у письмовій формі. У чомусь емфітевзис подібний до довгострокової оренди, так як обидва передбачають право користування (ч. 5 ст. 93 ЗК, про відмінності емфітевзису та оренди – див. далі).

Емфітевзис може бути щодо земельних ділянок як у державній/комунальній власності, так і у приватній. Однак зараз усі сільськогосподарські земельні ділянки передано з державної власності у комунальну, тому договір емфітевзису по факту може укладатися лише щодо земель комунальної або приватної власності.

  ⚡️ СТАВКА ПДВ ДЛЯ АГРАРІЇВ ЗНОВУ 20%

Маємо знову перелаштуватися, передивитися договори із контрагентами та працювати з урахуванням змін. Дізнайтеся, на яку сільгосппродукцію залишили 14%-ву ставку ПДВ, а на яку повернули основну, яку ставку застосовувати при перегляді цін на поставлену до серпня продукцію, а також чи вдасться відтермінувати дату виникнення ПДВ-зобовʼязань за умовами договору.

✍ НА ЩО ЗВАЖАТИ ПРИ ПОСТАЧАННІ СІЛЬГОСППРОДУКЦІЇ ІЗ 01.08.2021

Увага: Емфітевзис – передбачає виключно сільськогосподарську мету

Правовому регулюванню емфітевзису присвячені глава 16¹ ЗК, глава 33 ЦК, а також ст. 8³Закону “Про оренду землі” від  06.10.1998 р. № 161 (далі –  Закон № 161). Остання з’явилася – у квітні 2021 року (Закон від 28.04.2021 р. № 1423). Пов’язано це з удосконаленням земельних відносин перед запуском ринку землі в Україні.

Строк дії договору емфітевзису

Ще з 2018 року емфітевзис обмежений строком дії 50 років, хоча раніше воно було безстроковим (ч. 6 ст. 102¹ ЗК). Однак у світовій практиці емфітевзис може бути й безстроковим. Мінімальний строк дії договору емфітевзису зараз відсутній.

Увага: Емфітевзис в Україні обмежується 50-річним строком і не може бути вічним

Хто може бути сторонами договору емфітевзису?

Землекористувачами можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Сторонами договору емфітевзису може також можуть бути як фізичні, так і юридичні особи у будь-яких комбінаціях.

Особа, яка користується земельною ділянкою, називається емфітевт.

Передача емфітевзису: відчуження, застава, оренда

Емфітевзис щодо земель приватної власності в Україні можна (ч. 2 с. 102¹ ЗК, також ч. 2 ст. 407 ЦК, ч. 1 ст. 411 ЦК):

• продати;
• подарувати;
• наслідувати, тобто передати/отримати у спадок;
• внести до статутного капіталу;
• передати у заставу. Однак заставодержателями ділянок сільськогосподарського призначення наразі можуть бути лише банки.

Однак такі дії заборонені щодо земельних ділянок у державній/комунальній власності (ч. 5 ст. 102¹ ЗК). Виняток, якщо право емфітевзису набуте на торгах або відбувся перехід права власності на нерухоме майно, наприклад будівлю (ч. 5 ст. 102¹ ЗК)

При цьому відчуження емфітевзису можливе без дозволу із власником земельної ділянки (ч. 5 ст. 93 ЗК). Звичайно, якщо інше не визначене договором. Однак повідомити власника про такий намір продати чи відчужити в інший спосіб потрібно заздалегідь, так як власник має переважне право на придбання емфітевзису (ч. 2 ст. 411 ЦК). Зробити це потрібно письмово (ч. 3 ст. 411 ЦК).

 ⚡️ АГРОСТРАХУВАННЯ З ДЕРЖПІДТРИМКОЮ

• ✍ Хто отримає держпідтримку
• ✍ Хто розроблятиме та затверджуватиме страхові продукти
• ✍ Яка страхова ставка за договорами страхування сільгосппродукції з держпідтримкою

У власника після отримання повідомлення про продаж є місячний термін прийняти рішення. Якщо протягом місяця власник нічого не відповість письмовою згодою на купівлю, то лише тоді емфітевзис можна продати (ч. 3 ст. 411 ЦК). Крім того, при продажу емфітевзису власник земельної ділянки має право на отримання відсотків від ціни продажу, розмір яких визначаються договором емфітевзису. Більше того, такі відсотки, їх розмір та порядок сплати, є істотною умовою договору емфітевзису (ч. 5 ст. 411 ЦК, діє з 27.05.2021 р.). Порядок сплати може бути, наприклад на банківську картку землевласника впродовж 5 робочих днів після відчуження права емфітевзису. Це значить, що без врегулювання у договорі такої умови він може бути визнаний недійсним.

Особа, яка користується земельною ділянкою на праві емфітевзису, має право передавати таку ділянку в оренду (ч. 1 ст. 410 ЦК, ст. 8³ Закону № 161). Це можливо з 27.05.2021 р. Виняток – заборона передбачена договором. При цьому зверніть увагу на такі обмеження ( ст. 8³ Закону № 161):

• строк дії такого договору не може перевищувати строку дії самого договору емфітевзису;
• якщо припиняється договір емфітевзису, то припиняється і договір оренди.

Увага: Емфітевзис можна передати у спадок або продати, окрім земель державної/комунальної власності

Подібність емфітевзису та довгострокової оренди землі

Спільність між емфітевзисом і довгостроковою орендою дійсно існує, так як і за договором емфітевзису, і за договором оренди виникає право користування земельною ділянкою. Подібність також прослідковується у такому:

• виключно письмова форма договору;
• право оренди землі також можна відчужити, наприклад передати у заставу, спадщину. І теж без погодження з власником земельної ділянки, якщо інше не визначене договором (ч. 5 ст. 93 ЗК). При цьому обмежуючий строк також буде 50 років (ч. 1 ст. 19 Закону № 161);  
• за згоди орендодавця ділянку, яка знаходиться в оренді, користувач також може передати в оренду чи користування іншій особі. Таким чином, можлива суборенда. Аналогічно у оренду можна передати й ділянку, якою  особа користується на правах емфітевзису (ч. 8 ст. 93 ЗК);
• договір оренди сільськогосподарських земель і договір емфітевзису по факту мають однаковий
• і по договору оренди, і по договору емфітевзису можна встановити умову щодо його поновлення (ст. 126¹ ЗК). Хоча це не обов’язково;

• автоматичне поновлення договорів емфітевзису та оренди, якщо це не прописано самими договорами. Вони можуть поновлюватися автоматично без укладання додаткової угоди до договору. Як працює дана процедура описано у ст. 126¹ ЗК.

Виходячи з вищеописаної подібності постає цілком  логічне питання: а чим тоді емфітевзис 2021 відрізняється від звичного всім договору оренди землі? І це досить цікаве питання.

  ⚡️ ПН ЗАБЛОКУВАЛИ: ЯК ДІЯТИ АГРАРІЮ

Які документи можуть розблокувати ПН, як оскаржити рішення про відмову в реєстрації і як заповнити та куди направити скаргу.

✍ Ці рішення врятують вашу ПН

Чим відрізняється емфітевзис від оренди?

І оренда землі, і емфітевзис – це права на користування землею. Обидва потребують державної реєстрації у Держгеокадастрі. Взагалі емфітевзис у юридичній практиці зарубіжних країн називають інколи “вічною орендою”. Однак з введенням в Україні 50-річного обмеження емфітевзис та оренда землі на стільки злилися у своїй суті, що різницю провести при першому ознайомленні досить важко, але вона все ж таки є й полягає у такому:

• можливість разового платежу. По договору емфітевзису можна ділянку надати в користування на основі разового платежу, а не періодичних платежів, які при договорі оренди. Таким чином, власник може одразу отримати значну суму. При значних строках (30-50 років) така сума може наближатися до ринкової вартості такої земельної ділянки;

• наявність мінімального строку дії у договору оренди землі – 7 років (ч. 3 ст. 19 Закону № 161). Щодо емфітевзису, то ні у ЗК, ні у ЦК таких обмежень щодо емфітевзису немає. Однак раніше такий 7-річний мінімальний термін існував при реєстрації договору у Держгеокадастру. Підставою була постанова Кабміну від 07.06.2017 р. № 413, яка з 2019 року втратила чинність через рішення Конституційного суду;

• можливість встановити плату за користування незалежно від нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки. Для договору оренди сільськогосподарської ділянки мінімальний платіж рекомендується  3% (ч. 1 Указу Президента від 02.02.2002 р. № 92). Крім того, розмір орендної плати за землю (за рік) обмежений Податковим кодексом (далі – ПК): він не може бути більшим 12% НГО (пп. 288.5.2 ПК). Крім того, він не може бути меншим земельного податку (для сільськогосподарських угідь податок від 0,3% до 1% НГО, пп. 288.5.1 ПК).  Щодо емфітевзису дані обмеження відсутні. Договір може бути також безоплатним;
• різниця в законодавчій урегульованості правил.  Оренда більш урегульована законодавчо: по ній існує більше положень ЗК, ЦК, ПК, а також ще є цілий Закон № 161 і типові договори оренди землі (постанова Кабміну від 03.03.2004 р. № 220). По договорах емфітевзису такого детального правового врегулювання немає, а тому свободи у складанні таких договорів, а отже, й ризиків більше. Наприклад, спеціально визначених для емфітевзису істотних умов немає, а тому діють загальноприйняті для всіх договорів зі ст. 180 Господарського кодексу (далі – ГК) за винятком деяких окремих вимог законодавства (див. ч. 5 ст. 411 ЦК, ч. 2 ст. 409 ЦК);
• у обмеженні на призначення земельних ділянок. Емфітевзис може бути тільки щодо земель, використання яких буде виключно для сількогосподарських потреб. Договором оренди ж можна оформляти користування земельними ділянками будь-якого призначення;
• у власника земельної ділянки є право вимоги щодо нотаріального посвідчення договору емфітевзису (ч. 8 ст. 102¹ ЗК). Власник може як встановити, так і скасувати вимогу щодо нотаріального посвідчення такого договору. Сама вимога теж підлягає нотаріальному посвідченню як обтяження речового права. Про це має бути внесена інформація також до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• неможливість зменшити плату за користування земельною ділянкою державної/комунальної власності за договором емфітевзису, який був укладений на земельних торгах (ч. 7 ст. 102¹ ЗК);
• отримання відсотків від ціни подальшого продажу емфітевзису початковим землекористувачем (ч. 5 ст. 411 ЦК). Нагадуємо, це є істотна умова договору. Одна подібну умову можна передбачати й у договорах оренди. Розмір таких відсотків визначається договором;
• договір емфітевзису може бути безоплатним. Договори оренди – завжди платні (ст. 762 ЦК), тобто має бути плата за оренду хоча б на рівні 1 грн.

Увага:  Розмір та порядок сплати % власник земельної ділянки при відчуженні емфітевзису землекористувачем – істотна умова договору емфітевзису

 УТОЧНЮЮЧА ДЕКЛАРАЦІЯ ПЛАТНИКА ЄП 4 ГРУПИ

• ✍ ЗРАЗКИ ЗАПОВНЕННЯ + ПОЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Продаж земельної ділянки землевласником

Якщо землевласник продає земельну ділянку, яку він передав у користування емфітевту, то зверніть увагу, що:

• договір емфітевзису залишає діяти. Змінюється лише землевласник.  Це пов’язано з тим, що до нової особи, яка набуває у власність земельну ділянку, переходять всі права та обов’язки попереднього власника, у т.ч. й за чинним договором емфітевзису (див. ст. 148¹ ЗК);
• у землекористувача (емфітевт) немає переважного права на придбання такої земельної ділянки. Хоча він може це зробити, домовившись з землевласником;
• землевласник не зобов’язаний повідомляти землекористувача про намір продати земельну ділянку.

Однак договором емфітевзису з зазначених умов можуть бути визначені й інші умови, наприклад про повідомлення землекористувача (форма, спосіб, строк) про намір продати ділянку.

Увага: Землевласник не зобов’язаний повідомляти емфітевта про свій намір продати землю, якщо інше невизначено договором емфітевзису

Навіщо тоді емфітевзис?

Це цілком логічне питання. Враховуючи вищенаведені відмінності у договорах емфітевзису та оренди, єдиною обставиною, яка зараз може спонукати осіб укласти емфітевзис є бажання одразу отримати значну суму платежу. Гроші зараз краще, ніж гроші потім. Така логіка дійсно може бути слушною.

Однак звертаємо ще разу увагу на цей жирний мінус – мала урегульованість і відсутність типових договорів. Екзотичність також буде вимагати й більш фахового та досвідченого юриста з земельних питань, так як договір ретельно треба вичитати на предмет можливих ризиків, наприклад детально передбачити:

• процедури можливого продажу користувачем емфітевзису третім особам (коли та як про це має бути повідомлений власник, можна умовами договору взагалі заборонити даний правочин);
• врегулювання розміру та порядку виплати власнику земельної ділянки % від продажу емфітевзису;
• збільшення плати за користування у випадку зростання плати за землю. Податок (плата за землю) може зрости через зростання НГО. Також за тривалий період (50-річний договір) може змінитися система оподаткування. Такі ризики варто передбачити. Передати обов’язок сплати податку неможливо, але прописати умови перегляду плати за користування навіть у випадку разового платежу – цілком можливо й потрібно;
• контроль за дотриманням родючості земельної ділянки, наприклад, через використання агрохімічного паспорту. Це документ, який містить агрохімічні характеристики ґрунту, інформацію про стан його забруднення (знайти його можна в наказі Мінагрополітики від 11.10.2011 р. № 536).

⚡️ ЄДИНА ЗВІТНІСТЬ АГРАРІЯ 2021 ⚡️

• ✍ ПОЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА + ПРИКЛАДИ + ЗРАЗКИ ЗАПОВНЕННЯ

Увага:  Причини, які спонукають до укладання договору емфітевзису:

• бажання разового, але значного платежу зараз;
• плани про продаж емфітевзису третій стороні.

Про договори безстрокового емфітевзису, укладені до 2018 р.

До змін 2018 року була й ще одна перевага емфітевзису – можливість безстрокового договору. Це була можливість обійти мораторій на продаж землі. Безстроковий емфітевзис замість продажу землі. Однак усе одно податок на землю залишався в обов’язках власника, а також договором можна було прописати можливості щодо відкликання емфітевзису, наприклад на підставі ч. 2 ст. 408 ЦК, повідомивши за рік про це другу сторону (зараз ця підстава скасована). Або на підставі пп. “3” ст. 412 ЦК (викуп через суспільну необхідність).

Увага: Укласти договір безстикового емфітевзису насьогодні неможливо

Колишні безстрокові договори емфітевзису залишаються дійсними, так як були укладені з дотриманням норм тодішнього законодавства.  Однак спроби визнавати такі договори емфітевзису недійсними як приховані договори купівлі-продажу земельної ділянки, зміст яких не відповідає вимогам законодавства, уже були. Наприклад, рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області № 91323726 від 27.08.2020 р. Суд тоді залишив договір дійсним.

Неюридичні ризики емфітевзису

Економічними ризиками договору емфітевзису є його можливий програш у порівнянні з продажем земельної ділянки. Мораторій уже знятий і закон про обіг земель діє з 01 липня 2021 року – Закон від 31.03.2020 р. № 552. Земля буде дорожчати й особи, які уклали в минулому договори емфітевзису можуть програти.

Права й обов’язки власника землі після укладення договору емфітевзису

Права власника:

• переважне право придбати емфітевзис за ціною, яка оголошена до продажу (ч. 2 ст. 411 ЦК). При цьому він стає одночасно власником і користувачем, а договір емфітевзису припиняється. Ринок землі працює уже з 01.07.2021 р;
• одержання плати за користування землею. Її розмір, форма, умови, порядок та строки сплати мають бути визначені договором емфітевзису (ч. 2 ст. 409 ЦК);
• вимагати цільове використання землі (ч. 2 ст. 409 ЦК). Крім того, у договорі можна прописати правила підтримки сільськогосподарського стану землі.

Обов’язок власника –  не перешкоджати користувачу землі у реалізації його прав (ч. 3 ст. 409).

 ⚡️ КОМПЕНСАЦІЯ ВАРТОСТІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ТЕХНІКИ

• Які документи надати для отримання компенсації
• Коли подавати заявку для отримання часткової компенсації вартості техніки та обладнання
• Коли отримаєте компенсацію вартості техніки та обладнання

Договір емфітевзису зразок 2021

Серед особливостей самого процесу підготовки договору можна назвати такі:

• необхідність реєстрації земельної ділянки у Держгеокадастрі, наявності реєстраційного номеру (кадастрового номера). Тільки після такої реєстрації по договору емфітевзису виникають права та обов’язки;
• договір емфітевзису земельних ділянок державної/комунальної власності укладається за результатами земельних торгів з переможцем, який запропонував найкращу ціну за право емфітевзису (ст. 135 ЗК). Винятки з цього правила теж є – див. ч. 2 ст. 134 ЗК. Зверніть увагу, що плата, яка встановлена на основі торгів, у подальшому не може зменшуватися протягом строку дії договору або його поновлення (ст. 1021 ЗК);
• як уже згадувалося за бажанням сторін або за одноосібною вимогою власника земельної ділянки ще може бути потрібне нотаріальне посвідчення (ч. 8 ст. 102¹ ЗК);
• сам договір емфітевзису треба зареєструвати теж у Центрі Державного земельного кадастру (ДЗК). Він його вносить до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• істотні умови  договору емфітевзису загальні: предмет, ціна та строк дії договору (ч. 3 ст. 180 ГК). Також уже згаданий розмір та порядок сплати відсотків при відчуженні користувачем емфітевзису (ч. 5 ст. 411 ЦК). Ціна договору також конкретизована у ч. 2 ст. 409 ЦК: розмір, форма, умови, порядок та строки плати за користування землею. За бажанням сторін також можна додати інші умови договору, наприклад розмір штрафі за порушення термінів сплати за користування, періодичність і правила перегляду розміру плати за користування, про переважне право на купівлю землі власником.

Отримати витяг про земельну ділянку, що містить її кадастровий номер, можна з ДЗК через сайт Публічної кадастрової карти.

Увага: Розмір, форма, умови, порядок та строки плати за користування землею – це також істотні умови договору емфітевзису

СКАЧАТИ ЗРАЗОК ⤵️

Припинення договору емфітевзису

Можливі випадки припинення договору емфітевзису містить ст. 412 ЦК і ст. 102¹ ЗК. Серед них такі:

• за згодою сторін договору емфітевзису. Якщо сторони досягли взаємної згоди щодо розірвання, то він припиняється;
• рішення ОМС або органу виконавчої влади щодо використання земельної ділянки державної/комунальної власності для суспільних потреб;
• відчуження земельної ділянки приватної власності через суспільну необхідність, наприклад для забезпечення потреб національної безпеки та оборони. За таке відчуження має бути відшкодування. Регламентується Законом від 17.11.2009 р. № 1559;
• закінчення строку договору емфітевзису;
• землекористувачем стає сам землевласник, тобто вони поєднуються в одній особі. Це може бути після того, як землевласник викупив емфітевзис, скориставшись своїм переважним правом на підставі ч. 2 ст. 411 ЦК.

✍ УБЕЗПЕЧТЕ СВОЮ ПОДАТКОВУ НАКЛАДНУ ВІД БЛОКУВАННЯ

• Перелік ризикових товарів оновили! Чи не проводите операцій із товарами, що потрапили до Переліку, щоб реєстрацію ваших ПН не зупиняли❓

Зверніть увагу, що:

• договір не може бути розірваний в односторонньому порядку. Виняток – це передбачене самим договором (ст. 651 ЦК);
• припинення прав за договором відбувається тільки після реєстрації такої дії у Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це пов’язано з загальним правило, що припинення договору відбувається у тій же самій формі, у якій він укладався (ст. 654 ЦК). 

Оподаткування емфітевзису 2021

Оподаткування за договором емфітевзису такі особливості:

• власник земельної ділянки після передачі її в емфітевзис продовжує сплачувати земельний податок. Звичайно, якщо був його платником до цього. Навіть якщо потім емфітевзис буде проданий, то все одно податок сплачує власник (п. 36.4 ПК, п. 87.7 ПК). Справа в тому, що за загальними правилами у ПК заборонено передавати обов’язок сплати податків іншим особам, окрім випадку коли особа виступає податковим агентом, але щодо земельного податку такого не передбачено. Нагадуємо, що ставки земельного податку встановлюють місцеві ради від 0.3% до 1% НГО. Фізособи на відміну від юросіб такий податок не декларують, а сплачують даний податок на основі податкових повідомлень-рішень, які надсилаються ДПС;
• землевласник-фізособа, яка отримує плату за користування за земельну ділянку, яку вона передала емфітевту, сплачує з таких доходів ПДФО (18%) та військовий збір (1,5%). Утримати даний податок має податковий агент – якщо емфітевтом є суб’єкта господарювання (юрособа, ФОП), або ж задекларувати та самостійно сплатити має сам землевласник – якщо емфітевтом є звичайна фізособа.   Податковому агенту слід утримати та сплатити дані податки при сплаті землевласнику платежу за користування. При цьому ПДФО до місцевих бюджетів за місцезнаходженням земельних ділянок, а військовий збір – за місцезнаходженням податкового агента (пп. 168.4.9 ПК). У Додатку 4ДФ Податкового розрахунку такий дохід від емфітевзису має код ознаки доходу “127” –  інші доходи (див. лист ДФС від 23.12.2016 р. № 27850/6/99-99-13-02-03-15). При безоплатному договорі емфітевзису краще звернутися за індивідуальною консультацією до ДПС, так як, скоріше за все, таку ситуацію слід оподатковувати як додаткове благо.

  ⚡️ НОВА ДЕКЛАРАЦІЯ СПРОЩЕНЦЯ 4 ГРУПИ ⚡️

Щоб набути та втримати статус спрощенця четвертої групи, відзвітуйте за 2021 рік. Податківці цьогоріч дозволили єдиноподатникам звітувати як за новою формою декларації, так і за старою. Як оминути ризики — підкаже експерт.

ЩО ТРЕБА ЗНАТИ, ПЕРШ НІЖ ЗВІТУВАТИ ⏩

Щодо єдиноподатників 4 групи, то слід звернути увагу на таке:

• податок на землю залишається навіть якщо ділянка передається в емфітевзис власником земельної ділянки, що є платником єдиного податку 4  групи, теж сільськогосподарському підприємству, що є єдиноподатником 4 групи. Натомість щодо передачі земельної ділянки за договором оренди таке звільнення є (п. 281.3 ПК). Однак на емфітевзис дане звільнення не поширюється, так як у даному положенні ПК прямо згадана передача в оренду, а не передача права користування (про це ж саме – роз’яснення ДПС у Черкаській області). Отже, земельний податок сплачується на загальних підставах;
• платник єдиного податку 4 групи, який отримав за договором емфітевзису земельну ділянку у користування, має показувати її у своїй податковій декларації з єдиного податку. Пов’язано це з тим, що у п. 292¹.1 ПК як об’єкт оподаткування єдиним податком згадуються площі сількогосподарських угідь, які перебувають у власності або ж надані на праві користування. Емфітевзис та оренда якраз і є таким правом користування. Виходить, що з таких земель єдиний податок емфітевтом також сплачується.

З приводу останнього виходить, що за землі в емфітевзисі  сплачується й земельний податок (землевласником), і  збільшується єдиний податок (землекористувачем). У ПК це не вважається подвійним оподаткуванням.

Увага: Земельний податок з земельної ділянки, якою користується емфітевт, сплачує землевласник

Бухгалтерський облік емфітевзису 2021

Облік емфітевзис неврегульований. У ситуації отримання земельної ділянки безпосередньо від її землевласника краще застосовувати той же підхід, що й для обліку операцій оренди земельної ділянки, тобто використати позабалансовий рахунок 01 “Орендовані необоротні активи”. Пов’язано це з тим, що з  економічної точки зору оренда та емфітевзис за своєю суттю однакові.  

Такий варіант особливо підходить, якщо платежі сплачуються з певною періодичністю (щомісяця/щороку). Однак його можна застосувати й при разовому платежі. Для розподілу витрат по періодах при цьому можна використати рахунок 39 “Витрати майбутніх періодів”.

 ⚡️ ПОДАТКОВИЙ БОРГ ЄДИНОПОДАТНИКА 4 ГРУПИ ⚡️

• ✍ Якщо станом на 1 січня маєте податковий борг
• ✍ Коли анулюватимуть реєстрацію
• ✍ З якого періоду нараховуватимуть податки

Альтернативний варіант (придбаний/подарований емфітевзис або коли сплата здійснюється одним платежем за весь строк користування ділянкою). У такому разі емфітевзис у бухгалтерському обліку можна показати як нематеріальний актив. Однак, лише якщо його вартість може бути достовірно визначена. Тут дійсно є ознаки нематеріального активу:

• по-перше, це воно може бути відчужене й передане третій стороні;
• по-друге, воно може бути ідентифіковане, так як має реєстрацію у держреєстрі.
• по-третє, є відповідний рахунок для обліку  – 122 “Права користування майном”.

Як первісну вартість такого нематеріального активу можна використати:

• оціночну вартість як суму платежів за строк дії договору емфітевзису. Цей варіант більше підходить при разовому платежі, а також при отримання земельної ділянки безпосередньо від її власника;
• вартість за договором – якщо таке право було придбане у початкового емфітевта;
• при безоплатній передачі – поточна ринкова вартість або ж оціночна вартість. Її слід визначити на основі експертної оцінки або ж самостійно на основі подібних пропозицій на ринку землі. При оцінці можна використати дисконтовану суму платежів за строком дії договору емфітевзису;
• якщо вищенаведені варіанти викликають труднощі, то можна взяти як вартість НГО такої земельної ділянки.

На емфітевзис як нематеріальний актив нараховуємо амортизацію, строк якої відповідає строку дії договору емфітевзису (див. п. 25 НП(С)БО 8 “Нематеріальні активи”).

Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"