Нерухомість — це земельні ділянки та об’єкти (наприклад, будівлі, споруди), що розташовані на землі (див. ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України, далі — ЦК). У підприємства нерухомість на балансі може бути як власна, так і орендована на умовах фінансової оренди (лізингу). З бухгалтерської точки зору це все можна розглядати як матеріальні активам, строк корисного використання яких перевищує 12 місяців, тобто 1 рік. А це відповідає визначенню основних засобів (див. п. 4 НП(С)БО 7 «Основні засоби»). Раніше, ще до появи НП(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість» (набув чинності 2007 року) та НП(С)БО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу, та припинена діяльність» (набув чинності 2003 року) вся нерухомість дійсно розглядалася як частина основних засобів (ОЗ) у складі необоротних активів. Зокрема вся нерухомість обліковувалася на таких субрахунках ОЗ:
101 — «Земельні ділянки»;
102 — «Капітальні витрати на поліпшення земель»;
103 — «Будинки та споруди».
Однак зараз не вся нерухомість є ОЗ — серед нерухомості існують діють ще додаткові розділяючі критерії. Для того, щоб нерухомість вважалася ОЗ необхідно, щоб вони використовувалися виключно для виробництва, постачання товарів, надання послуг або для адміністративних цілей. Такі нерухомість у термінології НП(С)БО 32 називають операційною нерухомістю. Однак нерухомість може й не відповідати таким критеріям і тоді може бути два варіанти.
Нерухомість, яка не належить до ОЗ, для цілей бухгалтерського обліку, є така:
об’єкти, що утримується виключно для продажу впродовж 12 місяців, — це різновид запасів (товарів). Такі об’єкти обліковуються за субрахунком 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу». Від ОЗ-нерухомості та інвестиційної нерухомості такі об’єкти відрізняються строком очікуваного утримання, який не дозволяє їх обліковувати як необоротні активи;
нерухомість, яка здається в оренду, або ж утримуватися для збільшення власного капіталу (прибутку). Або ж нерухомість, яка ще тільки будується для таких цілей. І тут вона може стати інвестиційною нерухомістю та обліковується за субрахунком 100 «Інвестиційна нерухомість»;
нерухомість, яка будується — для цілей використання її як операційної нерухомості, тобто у складі ОЗ, або ж для подальшого продажу як товару. Така нерухомість обліковується за субрахунком 151 «Капітальне будівництво».
З’ясуємо ж тепер детально, як обліковується інвестиційна нерухомість та чим її облік відрізняється від обліку ОЗ-нерухомості.
Увага: ще є нерухомість, яка не належить до ОЗ та обліковується за субрахунками 100, 151 та 286.
Інвестиційна нерухомість — це нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля/частина будівлі або їхнє поєднання), що перебуває у власності або у фінансовій оренді та використовується з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для використання у виробництві та постачанні товарів, під час надання послуг та для адміністративних цілей або продажу в процесі звичайної діяльності (п. 4 НП(С)БО 32).
Якщо ж нерухомість утримується з метою використання у виробництві та постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей, то це операційна нерухомість.
Виходить, що для того, щоб нерухомість визнати інвестиційною необхідно дотримання 3-х умов щодо таких об’єктів — вони використовуються лише з метою:
отримання орендних платежів. Однак така оренда може бути лише операційною, тобто тимчасовою, без передачі права власності чи здавання в оренду на переважну частину можливого строку корисного використання таких об’єктів;
та/або для збільшення власного капіталу (ВК). Наприклад, вони можуть утримуватися з перспективою зростання вартості нерухомості та подальшого можливого продажу, але не впродовж 12-місячного періоду, а значно більшого, можливо, невизначеного періоду часу.
Серед типових прикладів інвестиційної нерухомості можна назвати такі (п. 5 НП(С)БО 32):
земельна ділянка, що утримується для довгострокового збільшення ВК. Якщо мета використання земельної ділянки не визначена, то вона вважається такою, що утримується для збільшення власного капіталу;
будівля, яка є власністю підприємства та надана в оренду за однією чи кількома операційними орендами.
Інвестиційна нерухомість в звітності та обліку обліковується на субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість», який формально входить до групи рахунків 10 «Основні засоби». У Звіті про фінансовий стан (балансі) інвестиційна нерухомість відображається в окремому рядку 1015 «Інвестиційна нерухомість».
Що не є інвестиційною нерухомістю
Через недотримання таких критеріїв не вважаються інвестиційною нерухомістю зокрема об’єкти, які (пп. 5.1-5.6 НП(С)БО 32):
зараз є операційною нерухомістю або призначені для використання в майбутньому як така нерухомість;
будуються, поліпшуються або утримуються для продажу в умовах звичайної господарської діяльності (мається на увазі наявність планів щодо продажу у термін до 12 місяців);
надаються у фінансову оренду (лізинг) іншому суб’єкту господарювання (це логічно, оскільки такі ОЗ узагалі списуються з балансу орендодавця та обліковуються на балансі орендаря).
Також за самим визначенням інвестиційної нерухомості нею не можуть бути транспортні засоби, машини та обладнання, — навіть якщо вони були придбані виключно для здавання в оренду. По-перше, це рухоме майно. По-друге, логіка, мабуть, полягає в обмежених строках корисного використання таких об’єктів та швидкій втраті ними вартості через фізичний та моральний знос, тому їх аж ніяк не можна вважати «інвестиційними» капіталовкладеннями. Це можуть бути тільки земельні ділянки, будівлі, споруди, що розташовані на землі.
Українські підприємства активно залучають іноземні інвестиції, виграють гранти і розвиваються. Хочете бути серед успішних? Підвищуйте кваліфікацію за Міжнародними стандартами фінансової звітності
Як ідентифікувати об’єкт інвестиційної нерухомості
Одиницею обліку інвестиційної нерухомості є земельна ділянка, будівля (чи її частина) або їхнє поєднання, а також активи, які утворюють з інвестиційною нерухомістю єдиний (цілісний) комплекс і сукупно генерують грошові потоки (п. 9 НП(С)БО 32).
Звертаємо увагу на фразу у визначенні: «чи її частина». Виходить, що один і той самий об’єкт — будівлю — можна розділити в обліку на два інвентарних об’єкти: ОЗ та об’єкт інвестиційної нерухомості одночасно (абз. 1 п. 6 НП(С)БО 32). Так можна вчинити за дотримання такої умови: ці об’єкти можуть бути продані окремо (чи окремо передані у лізинг, тобто фінансову оренду). Наприклад, існує можливість продажу частини квартир у гуртожитку підприємства тощо.
Якщо ж частини нерухомості не можуть бути продані окремо, то тут уже можливо два варіанти: ОЗ або інвестиційна нерухомість підприємства. Наприклад, підприємство має адмінбудівлю, яку використовує як свій офіс, а частину приміщень (пару кімнат) здає в оренду. Окремий продаж у такій ситуації неможливий через порушення господарської цілісності цього об’єкта. Тут діє особливе правило: об’єкт визнається інвестиційною нерухомістю, якщо він використовується переважно для цілей отримання орендної плати та/або збільшення ВК (абз. 1 п. 6 НП(С)БО 32).
Критерії «переважності» у використанні об’єкта нерухомості
Що таке «переважно» у використанні об’єкта нерухомості — це може вирішити вартісний критерій ОЗ, який розробляє підприємство самостійно та, як і будь-які інші елементи з правом вибору у бухгалтерському обліку, відображає в наказі про облікову політику підприємства. НП(С)БО 32 щодо цих критеріїв взагалі мовчить, але загальна логіка підказує, що тут можливо два варіанти:
натуральний критерій — якщо переважна частина площі об’єкта використовується як інвестиційна нерухомість, то такий ОЗ обліковується як інвестиційна нерухомість;
вартісний критерій — якщо та частина об’єкта, яка здається в оренду має більшу вартість, то тоді такий ОЗ розглядається як інвестиційна нерухомість.
НП(С)БО 32 не встановлює кількісний вимір такого критерію. Підприємство має саме вирішити й затвердити його в наказі про облікову політику і скільки він становить: 50%, 75%, 90% тощо.
Приклад 1. Натуральний критерій. Адмінкорпус підприємства має площу 1500 кв. метрів. 1300 кв. метрів, тобто >80% об’єкта здається постійно в оренду. У підприємства в наказі про облікову політику встановлено натуральний критерій виділення інвестиційної нерухомості 70%.
Приклад 2. Вартісний критерій. Підприємство має виробничий цех, частина з якого знаходиться в занедбаному стані, а в іншій частині (30% площі) здійснено капітальний ремонт та приміщення здається під торговельні площі для підприємців (використовується як ринок). Очевидно, що за натуральним критерієм цей об’єкт це ОЗ, але при використанні вартісного критерію цілком можливо його вважати інвестиційною нерухомістю: вартісна оцінка відремонтованої частини об’єкта може бути вищою за решту площ об’єкта. Отже, весь виробничий цех можна розглядати як інвестиційну нерухомість.
Приклад 3. Відсутність критеріїв. Підприємство всю будівлю площею 4500 кв. метрів здає в оренду. Однак один зал на першому поверсі площею 200 кв. метрів використовує як своє представництво, де розміщені зразки продукції та відбуваються зустрічі з потенційними клієнтами. Критеріїв виділення інвестиційної нерухомості підприємство не встановлювало. Однак у цьому випадку цей зал не може бути проданий окремо від іншої частини будівлі. Через це всю будівлю слід вважати інвестиційною нерухомістю.
Приклад 4. Не тільки орендна плата. Підприємство здає в оренду всю будівлю, але надає ще орендарям послуги з охорони та прибирання. Однак вартість таких послуг у порівнянні з орендною платою невелика. Будівля буде інвестиційною нерухомістю.
Приклад 5. Збільшення капіталу. Підприємство придбало 2 квартири. В оренду воно їх не здає, однак утримує з метою перепродажу через декілька років, тобто щоб заробити прибуток та збільшити свій капітал через зростання вартості нерухомості у майбутньому. Такі об’єкти також вважаються інвестиційною нерухомістю.
Аби не припиняти госпдіяльність, бізнес почав встановлювати альтернативні джерела енергії. Місцева влада допомагає сміливцям — частково компенсує вартість обладнання. Як суб’єктам господарювання оподаткувати й облікувати цільові кошти — пояснює експерт
Придбана чи створена інвестиційна нерухомість зараховується на баланс за її первісною вартістю (ПВ) (п. 10, п. 11, п. 12, п. 13 НП(С)БО 32). Її розрахунок цілком аналогічний ПВ для ОЗ за НП(С)БО 7, тобто ПВ інвестиційної нерухомості включає:
суми сплачені постачальнику;
сплачені реєстраційні збори, держмито;
суми непрямих податків, які не відшкодовуються підприємству;
юридичні та комісійні послуги з оформлення та придбання;
інші витрати безпосередньо пов’язані з придбанням та введенням в експлуатацію.
Якщо інвестиційна нерухомість придбавалася на основі позики (кредиту), то ПВ вважається договірна вартість. Відсотки за такою позикою (кредитом) входять до складу фінансових витрат (п. 13 НП(С)БО 32). Окремо існують правила до формування ПВ при надходженні інвестиційної нерухомості через самостійне створення (п. 11 НП(С)БО 32) та фінансову оренду (п. 12 НП(С)БО 32).
На дату балансу інвестиційна нерухомість може відображатися з оцінкою, яка визначена обліковою політикою. Це може бути оцінка за (п. 16 НП(С)БО 32):
справедливою вартістю (СВ). Застосовується, якщо можна достовірно визначити СВ цього об’єкта можливо. А для цього потрібне існування активного ринку щодо таких об’єктів у цій місцевості. Об’єкти, що оцінюються за СВ, не амортизуються, але регулярно перецінюються (див. п. 19, п. 20 та п. 21 НП(С)БО 32);
ПВ. За такого підходу інвестиційна нерухомість оцінюється аналогічно ОЗ, що обліковуються за ПВ. У подальшому на об’єкти інвестиційної нерухомості нараховується амортизація, а також можуть визнаватися втрати від зменшення корисності відповідно до НП(С)БО 28 «Зменшення корисності активів». По суті, це облік, що аналогічний ОЗ, але з деякими особливостями (див. далі). Такий метод підходить у більшості випадків.
Підхід, який обрало підприємство для оцінки інвестиційної нерухомості, має бути зафіксований в наказі про облікову політика та використовується до оцінки всіх подібних об’єктів. Виходить, що не можна застосовувати різну оцінку для різних об’єктів інвестиційної нерухомості.
Чи треба незалежна оцінка при визначенні вартості інвестиційної нерухомості
Вважаємо, що не обов’язково. Для визначення СВ необхідність послуг професійного незалежного оцінювача НП(С)БО 32 не вимагає. Однак такий оцінювач необхідний для проведення переоцінки ОЗ для цілей бухгалтерського обліку згідно зі статтею 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658. Чи є відсутність незалежного оцінювача порушенням цього закону — питання відкрите. Ця стаття врегульовує переоцінку саме ОЗ, а тому можна наполягати на тому, що за НП(С)БО такі об’єкти є інвестиційною нерухомістю, а не ОЗ. Тим більше, що мова йде про оцінку «для цілей бухгалтерського обліку», а отже, пріоритетними є вимоги НП(С)БО/МСФЗ.
Однак у примітках до фінансової звітності необхідно розкрити інформацію, як проводилося визначення СВ інвестиційної нерухомості — з залученням суб’єкта оціночної діяльності чи ні (п. 35.2 НП(С)БО 32).
Інвестиційна нерухомість, яка оцінюється за ПВ, узагалі переоцінці не підлягає (п. 18 НП(С)БО 32).
Пріоритетною є оцінка за СВ. Про це свідчать такі положення НП(С)БО 32:
СВ згадується першою (абз. 1 п. 16 НП(С)БО 32). І лише, якщо її достовірно визначити неможливо, то допускається оцінка за ПВ;
підприємство розкриває причини неможливості достовірно визначити СВ (пп. 35.7.1 НП(С)БО 32). Виходить, що підприємство ніби має виправдатися, чому не застосовало підхід на основі СВ;
ПВ використовується як виняток, зокрема при оцінці частини об’єкта. Якщо визначити СВ такої частини достовірно неможливо, то тоді вся нерухомість, до якої належить така частина може обліковуватися за ПВ як ОЗ (абз. 2 п. 6 НП(С)БО 32).
Якщо враховувати МСБО, то оцінювати інвестиційну нерухомість за ПВ можна «…тоді і лише тоді, коли ринок для зіставної нерухомості неактивний (наприклад, є лише кілька нещодавніх операцій, ціни котирування не є поточними …), а альтернативних достовірних оцінок справедливої вартості (наприклад, на підставі прогнозування дисконтованого грошового потоку) немає…» (п. 53 МСБО 40).
Оцінка складових частин інвестиційної нерухомості
Окрім оцінки самих приміщень, будівель, тобто безпосередньо нерухомості є ще й ті об’єкти, які її наповнюють. При визначенні СВ інвестиційної нерухомості керуємося тут таким правилом (п. 23 НП(С)БО 32):
якщо об’єкт є невід’ємною частиною будівлі, то він потрапляє у розрахунок СВ. Приклад — ліфт, кондиціонер;
якщо це інші ОЗ, які використовуються в інвестиційній нерухомості і можуть бути від неї відокремлені (продані окремо), то вони обліковуються за ПВ як звичайні об’єкти ОЗ. Приклад — меблі, різний інвентар, обладнання тощо.
Відмінності в обліку інвестиційної нерухомості за справедливою та первісною вартістю
Розглянемо тепер особливості обліку інвестиційної нерухомості залежно від обраного способу її оцінки. Для документування операцій використовуються ті ж самі первинні документи, що й для обліку ОЗ, наприклад з наказу Мінфіну від 13.09.2016 № 818, які можуть використовуватися всіма, а не лише державними/комунальними підприємствами. Відмінності обліку інвестиційної нерухомості за двох підходів – СВ та ПВ:
Порівняння обліку інвестиційної нерухомості за справедливою та первісною вартістю
перегляд СВ на кожну дату балансу, тобто переоцінка
+
–
збільшення вартості (субрахунок 710 «Дохід від первісного визнання та від зміни вартості активів, які обліковуються за справедливою вартістю»)
+
–
зменшення вартості (субрахунок 940 «Витрати від первісного визнання та від зміни вартості активів, які обліковуються за справедливою вартістю»)
+
–
зменшення корисності (субрахунок 972 «Втрати від зменшення корисності активі»)
–
+*
відновлення корисності (субрахунок 742 «Дохід від відновлення корисності активів»)
–
+
переоцінка (субрахунки 411 «Дооцінка (уцінка) основних засобів», 975 «Уцінка необоротних активів і фінансових інвестицій»)
–**
–
*тестування на зменшення корисності — це обов’язкова процедур за НП(С)БО 28, яка використовується не тільки в обліку інвестиційної нерухомості, але й ОЗ;
** окрім першої переоцінки, яка здійснюється при переведенні об’єкта зі складу ОЗ до складу інвестиційної нерухомості
Чим облік інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю відрізняється від такого для основних засобів
Хоча в цілому облік ОЗ та інвестиційної нерухомості за ОЗ однаковий, але відмінності в обліку з СВ усе ж таки є, а саме:
інші субрахунки переоцінки, тобто обліку зміни СВ (710 та 940). Тільки перша переоцінка при переведенні зі складу ОЗ до інвестиційної нерухомості здійснюється з використанням субрахунків 411 та 975, як і при переоцінці ОЗ за правилами НП(С)БО 7 (п. 27 НП(С)БО 32);
можливість визначення СВ бухгалтером. Для переоцінки ОЗ за СВ треба професійний оцінювач.
Чим облік інвестиційної нерухомості за первісною вартістю відрізняється від такого для основних засобів?
Хоча в цілому облік ОЗ та інвестиційної нерухомості за ОЗ однаковий, але відмінності в обліку за ПВ все ж таки є, а саме:
не може проводитися переоцінка інвестиційної нерухомості (п. 18 НП(С)БО 32);
не визначається ліквідаційна вартість (ЛВ). У НП(С)БО 32 це питання оминули, але при згадуванні амортизації ніде прямо не вказано, що використовується вартість, яка зменшується на суму ЛВ. Також у п. 53 МСБО 40 сказано, що «Слід припускати, що ліквідаційна вартість інвестиційної нерухомості дорівнює нулю».
В усьому іншому облік інвестиційної нерухомості, що оцінюється за ПВ, здійснюється за правилами ОЗ. НП(С)БО 32 неодноразово посилається на НП(С)БО 7, а у п. 53 МСБО 40 прямо вказано, що «…суб’єкт господарювання повинен оцінювати таку інвестиційну нерухомість, використовуючи модель собівартості, відповідно до МСБО 16».
Облік ремонтів інвестиційної нерухомості
Облік витрат на ремонт інвестиційної нерухомості аналогічний обліку ремонтів ОЗ:
витрати на поліпшення (модернізацію, дообладнання тощо), які збільшують економічні вигоди від використання активу — включаються до ПВ (п. 14 НП(С)БО 32);
витрати для підтримання об’єкта нерухомості у поточному стані — відносяться до витрат періоду (п. 15 НП(С)БО 32).
Якщо об’єкт змінює характер свого використання, то можливе переведення його назад до складу ОЗ.
Початок визнання інвестиційної нерухомості під час будівництва
Об’єкт починає обліковуватися як інвестиційна нерухомість на дату початку:
робіт з поліпшення об’єкта ОЗ — для підготовки до його подальшого використання за новим призначенням як інвестиційної нерухомості;
будівництва об’єкта, який буде використовуватися як інвестиційна нерухомість.
Такі правила обліку інвестиційної нерухомості діють з 3 січня 2024 року після оновлення НП(С)БО 32 (наказ Мінфіну від 07.11.2023 № 624). Такі висновки випливають з пункту 5.3 та п. 5.4 НП(С)БО 32, за яким не вважається інвестиційною нерухомістю об’єкти, які:
перебувають в процесі будівництва або поліпшення з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності;
утримуються з метою майбутнього поліпшення та подальшого використання як операційна нерухомість.
Виходить, що якщо мета подальшого використання об’єкта інвестиційна, а не операційна чи продаж, то такий об’єкт треба визнавати інвестиційною нерухомістю.
Також з пункту 24 НП(С)БО 32 вилучили умову визнання інвестиційної нерухомості при переведенні — «завершення будівництва з переведенням нерухомості зі складу незавершеного будівництва до інвестиційної нерухомості». А це означає, що об’єкт стає інвестиційної нерухомістю ще до завершення такого будівництва.
Увага: новобудови та об’єкти поліпшень теж обліковуються як інвестиційна нерухомість, якщо вже відомо про таке їхнє призначення.
Знову зміни у законах? А щоб їх! І як тепер працювати? Як добре, що онлайн-помічник у системі «Експертус Головбух» і з робочими ситуаціями допоможе розібратися, і заспокоїть. Хутчіш тисніть на посилання і заручіться надійною підтримкою експертів 👇
Оподаткування інвестиційної нерухомості: податок на прибуток
Податковий кодекс насьогодні не містить спеціальних правил для обліку інвестиційної нерухомості. Для платників податку на прибуток, які не коригують свій фінансовий результат на податкові різниці (малодоходників), оподаткування повністю відповідає правилам бухгалтерському обліку.
Для великодоходників особливості оподаткування інвестиційної нерухомості витікають прямо з визначення ОЗ з пп. 14.1.138 Податкового кодексу України (далі — ПК):
при обліку інвестиційної нерухомості за ПВ — для цілей оподаткування це звичайний ОЗ відповідної групи (група 1 «Земельні ділянки», група 3 «Будівлі, споруди, передавальні пристрої»), оскільки відповідає всім критеріям: матеріальна форма, вартість більше 20000 грн, використання у господарській діяльності, строк використання більше року. Правила обліку такі ж, як і для ОЗ з використанням коригувань на податкові різниці згідно зі статтею 138 ПК (ІПК ДФС від 28.12.2017 № 3186/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, лист ДФС від 15.08.2016 №17633/6/99-99-15-02-02-15 та ін.);
при обліку інвестиційної нерухомості за СВ — це вже не ОЗ для цілей оподаткування, адже за податковим визначенням ОЗ його вартість він має поступово зменшуватися у зв’язку з фізичним та моральним зносом (ІПК ДФС від 14.06.2018 № 2626/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). Отже, у такому випадку не застосовуються податкові різниці (ст. 138 ПК). Витрати та доходи за операціями з інвестиційною нерухомістю відображаються у такому випадку аналогічно бухгалтерському обліку та коригуванням не підлягають. Виходить, що подальші доходи (витрати) від збільшення (зменшення) вартості інвестиційної нерухомості не спричиняють податкових різниць (роз’яснення ДПС ЗІР 102.05, ІПК ДФС від 30.10.2018 № 4628/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).
Відображення інвестиційної нерухомості у декларації з податку на прибуток при обліку за справедливою та первісною вартістю
Показник для порівняння
Оцінка інвестиційної нерухомості за:
СВ
ПВ
відображення податкової балансової вартості нерухомості у Додатку АМ декларації з податку на прибуток
–
+
відображення сум бухгалтерської та податкової амортизації у Додатку РІ декларації з податку на прибуток
–
+
Таким чином, податковий облік інвестиційної нерухомості співпадає з обліком ОЗ при їхній оцінці за ПВ. Ці висновки підтверджує лист ДФС від 15.03.2017 № 5140/6/99-99-15-02-02-15.
Увага: з точки зору оптимізації сплати податку на прибуток для підприємства більш вигідний облік інвестиційної нерухомості за ПВ.
З цього всього витікає важливий висновок: облік інвестиційної нерухомості за ПВ дає можливість амортизувати інвестиційну нерухомість та зменшити фінансовий результат до оподаткування у строк для груп 1 чи 3 ОЗ з пп. 138.3.3 ПК. У цьому такий підхід є вигіднішим для підприємства, ніж оцінка за СВ, коли зростання вартості нерухомості (а ціна нерухомості, як відомо, через інфляційні процеси тільки росте) призводить до зростання доходів підприємства та відповідно його фінансового результату до оподаткування та сплаченого податку. Однак є ризик, що ДПС за такого підходу буде наполягати на обґрунтуванні неможливості використання СВ. І до цього треба бути готовим.
Оподаткування інвестиційної нерухомості: ПДВ
Якщо інвестиційна нерухомість обліковується за:
СВ. Теж і право на податковий кредит, оскільки інвестиційна нерухомість це частина необоротних активів (НП(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності», п. 188.1 ПК та аналогічні норми). Однак при ліквідації інвестиційної нерухомості вона формально не підпадає під дію п. 189.9 ПК (нарахування податкового зобов’язання на балансову вартість). Якщо така ситуація виникає, то для перестраховки рекомендуємо звернутися за індивідуальною консультацією до ДПС;
ПВ. Використовуються ті ж самі правила, що й при обліку ОЗ, у т.ч. й ПДВ при ліквідації інвестиційної нерухомості (п. 189.9 ПК).
Допоможемо відкоригувати ПДВ-звітність, якщо загубили ПДВ-зобов’язання, не зазначили в Декларації постачання, звільнені від ПДВ, та не задекларували надходження товарів без ПДВ
Оподаткування інвестиційної нерухомості: єдиний податок
Єдинники групи 3 відображають лише ті доходи, які визначено ПК. Доходи від переоцінки об’єктів інвестиційної нерухомості за СВ не є грошовими доходами та не входять до переліку доходів у матеріальній або нематеріальній формі, що визначені п. 292.3 ПК. Отже, облік інвестиційної нерухомості ніяк не впливає на платника єдиного податку.
Бухгалтерські проведення з обліку інвестиційної нерухомості
Розглянемо тепер, як виглядає облік інвестиційної нерухомості в бухгалтерських проведеннях.
Облік інвестиційної нерухомості за справедливою та первісною вартістю
№
Зміст операції
Дт
Кт
Сума
облік за СВ:
1
проведено дооцінку будівлі при переведенні її до складу інвестиційної нерухомості
103
411
1000000
2
проведено дооцінку зносу ОЗ
411
131
200000
3
переведено будівлю до складу інвестиційної нерухомості за її СВ
100
103
3500000
4
списано знос будівлі при переведення її до складу інвестиційної нерухомості
131
103
700000
5
відображено зростання СВ інвестиційної нерухомості на дату балансу
100
710
50000
6
відображено зменшення СВ інвестиційної нерухомості на дату балансу
940
100
50000
7
переведено інвестиційну нерухомість до групи вибуття при її продажу
286
100
4000000
8
доходи у сумі збільшення СВ інвестиційної нерухомості віднесено на фінансовий результат операційної діяльності
710
791
50000
9
витрати у сумі зменшення СВ інвестиційної нерухомості віднесено на фінансовий результат операційної діяльності
791
940
50000
облік за ПВ:
1
переведено будівлю зі складу ОЗ до складу інвестиційної нерухомості за її залишковою вартістю
100
103
2500000
2
знос будівлі включено до зносу інвестиційної нерухомості
131
135
500000
3
нараховано амортизацію інвестиційної нерухомості, якщо здавання об’єктів в оренду не є ОЗ підприємства
949
135
2000
4
нараховано амортизацію інвестиційної нерухомості, якщо здавання в оренду об’єкті є ОЗ підприємства з включенням накопичених витрат до собівартості реалізації послуг
23
135
2000
903
23
2000
5
переведення інвестиційної нерухомості у групи вибуття при її продажу
286
100
2000000
135
100
1000000
6
інші витрати операційної діяльності віднесено на фінансовий результат операційної діяльності
791
949
2000
7
собівартість наданих послуг віднесена на фінансовий результат операційної діяльності
791
903
2000
Доходи та витрати від здавання інвестиційної нерухомості в оренду відображаються за такими ж правилами, як для здавання в операційну оренду ОЗ.
